Kategorie: Kanzlei News

FOCUS Spezial
wählt die Rechtsanwälte Ulrich Scherer und Peter Ewald zu den Top-Anwälten Deutschlands:

Ulrich Scherer
FOCUS Spezial (Sept. 2014):
Rechtsanwalt Ulrich Scherer zählt im Bereich Miete & Eigentum zu Deutschlands Top-Privatanwälten.

FOCUS Spezial (Sept. 2015):
Rechtsanwalt Ulrich Scherer zählt im Bereich Mietrecht zu Deutschlands Top-Privatanwälten.

FOCUS Spezial (Sept. 2016):
Rechtsanwalt Ulrich Scherer zählt im Bereich Miete & Eigentum zu Deutschlands Top-Privatanwälten.

FOCUS Spezial (Sept. 2017):
Rechtsanwalt Ulrich Scherer zählt im Bereich Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu Deutschlands Top-Privatanwälten.
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Peter Ewald
FOCUS Spezial (Sept. 2017):
Rechtsanwalt Peter Ewald zählt im Bereich Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu Deutschlands Top-Privatanwälten.
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Außerordentliche Kündigung auch bei älteren Mietrückständen möglich

Der BGH hat eine seit längerer Zeit streitig geführte Diskussion darüber beendet, ob ein Zuwarten des Vermieters mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung bei Mietrückständen dazu führt, dass das Kündigungsrecht untergeht.

Der Fall

Zwischen den Mietvertragsparteien, einer Kirchengemeinde auf der einen Seite und deren ehemalige Küsterin als Mieterin auf der anderen Seite bestand Streit, ob das Mietverhältnis aufgelöst war.

Die Mieterin hatte im Februar und März 2013 die Mieten nicht bezahlt.

Die Vermieterin mahnte die Mieten im August 2013 an. Als Zahlung nicht erfolgte, kündigte sie im November außerordentlich das Mietverhältnis.

Das Problem

Grundsätzlich ist eine außerordentliche (=fristlose) Kündigung des Wohnraummietverhältnisses gemäß § 543, 569 BGB dann möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Im Rahmen der Schuldrechtsreform hat der Gesetzgeber allerdings auch die Regelung des
§ 314 Abs. 3 BGB geschaffen, wonach generell der Berechtigte bei Dauerschuldverhältnissen (also Vertragsverhältnissen, die immer wieder Leistungs- und Zahlungspflichten hervorbringen) nur in angemessen kurzer Zeit ein Recht auf außerordentliche Kündigung ausüben kann.

Streitig war nunmehr, ob diese Vorschrift auch für das Mietrecht gilt, ob also das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses untergeht, wenn der Vermieter über längere Zeit auf fehlende oder verspätete Mietzahlungen nicht reagiert.

Ergebnis

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 13. Juli 2016 (Az: Vlll ZR 296/15) entschieden, dass die Verpflichtung des § 314 Abs. 3 BGB zur kurzfristigen Ausübung des Kündigungsrecht im Mietrecht nicht gilt.

Denn ansonsten – so der BGH – wäre der Vermieter gezwungen, dem Mieter immer unverzüglich zu kündigen, um nicht sein Recht zu verlieren.

Nach der Auffassung des BGH hätte dies in der Gesamtheit auch für die Mieter mehr Nachteile als Vorteile, da die Vermieter wesentlich schneller mit Kündigungen reagieren würden und müssten und daher die Nachzahlungsfristen letztlich verkürzt würden.

Auch Kündigungen bei älteren Mietrückständen bleiben möglich.

Das Kündigungsrecht geht nur dann unter, wenn der Vermieter dies verwirkt hat.

Dies erfordert neben einem Zeitmoment (längerer Zeitraum der Nicht-Ausübung) immer auch ein Umstandsmoment, also ein Verhalten des Vermieters, dass das Vertrauen auslöst, dass dieser nicht mehr von dem Kündigungsrecht Gebrauch machen wird.

Die reine Untätigkeit ist hierfür aber nur selten geeignet.

Für weitere Rückfragen und Detaildiskussionen stehen Ihnen RA Peter Ewald und RA Ulrich Scherer zur Verfügung.

Fristlose Kündigung der Wohnung trotz Insolvenzverfahren wegen Rückstand Mietzahlung

Ein Vermieter kann eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auch im Falle des eröffneten (oder bereits aufgehobenen) Insolvenzverfahrens auf Mietrückstände stützen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Der Fall

Eine Vermieterin sprach außerordentliche Kündigungen der Wohnung wegen Zahlungsverzuges mit mehr als zwei Monatsmieten aus (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). Die Mieter ihrer Wohnung hatten in den Jahren 2009 bis 2012 nicht oder nur sporadisch die geschuldete Miete entrichtet; auf diese Weise waren weit über EUR 10.000,– Mietrückstände aufgelaufen. Auf Antrag eines der beiden Mieter wurde mit Beschluss vom 17.06.2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die ihm durch das Gericht beigeordnete Treuhänderin erklärte am 01.07.2010 die „Freigabe“ des Mietverhältnisses. Am 18.01.2012 wurde das Insolvenzverfahren aufgehoben und der Schuldner befindet sich in der sogenannten Wohlverhaltensphase der Restschuldbefreiung.

Der Streit

Die Klägerin hatte die im Oktober 2012 ausgesprochene Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen waren. Ist dies zulässig?

Nach § 112 Nr. 1 InsO kann ein Miet- oder Pachtverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens wegen eines Verzugs mit der Mietzahlung, die in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, nicht gekündigt werden.

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens tritt der Treuhänder/ Insolvenzverwalter in alle Rechtspositionen des Schuldners ein. Dem Treuhänder stehen dann viele Sonderkündigungsrechte zu.

Wenn es jedoch um die private Mietwohnung des Schuldners geht, so darf der Treuhänder/Insolvenzverwalter nicht kündigen. Er hat nur das Recht, das Mietverhältnis freizugeben (§ 109 Abs. 1 S. 2 InsO). Im Wesentlichen handelt es sich dabei um die Erklärung, dass der Mieter nach Ablauf der gesetzlich bestimmten Kündigungsfrist selbst für die Mietzahlung verantwortlich ist und nicht die Insolvenzmasse für Mietrückstände haften soll.

Nach Wirksamwerden dieser Enthaftungserklärung geht das Mietverhältnis wieder vollständig in die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters/Schuldners über.

Ob die Rückgabe der Mietsache an den Schuldner zur Folge hat, dass der Vermieter eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit Erfolg doch auch auf vor Insolvenzantragstellung aufgelaufene Rückstände mit der Mietzahlung stützen kann, war bisher umstritten, wurde aber jetzt vom BGH bejaht.

Die Lösung des BGH

Die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO dient alleine dem Schutz der Insolvenzmasse und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragstellung im Zahlungsverzug befindlichen und damit vertragsuntreuen Mieters/ Schuldners vor dem Verlust der Wohnung.

Der vertragsuntreue Mieter darf durch das Insolvenzverfahren nicht auf Kosten des Vermieters einen über die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches hinausreichenden Kündigungsschutz erhalten. Andernfalls müsste der Vermieter das Mietverhältnis auch mit einem Mieter fortsetzen, der einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen, auf längere Zeit fortsetzen, ohne dass die Begleichung der Rückstände gesichert ist.

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters/ Treuhänders entfällt deshalb die Kündigungssperre. Der Vermieter ist ab diesem Zeitpunkt nicht gehindert, eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Mietrückstände zu stützen, mit denen der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrages in Verzug war.

Fazit

Für den Vermieter:

Mit hoher Wahrscheinlichkeit haben Vermieter die Möglichkeit, ein mit erheblichen Mietrückständen belastetes Mietverhältnis auch dann noch zu kündigen, wenn sich der Schuldner in die Insolvenz flüchtet.

Für den Mieter:

Schuldner, die mit Mietrückständen in ein Insolvenzverfahren gegangen sind, sollten nun besonders sorgfältig prüfen, ob ihnen möglicherweise eine Kündigung droht. Sollte eine Kündigung eingehen und Sie sich im SGB II („Hartz IV“) oder SGB XII- Bezug befinden, nehmen Sie bitte unbedingt Kontakt zu Ihrem zuständigen Jobcenter oder Sozialbürgerhaus auf. In München wenden Sie sich bitte an die Fachstelle zur Vermeidung von Obdachlosigkeit des Sozialreferats. Vielleicht kann durch eine entsprechende Intervention eine Räumung vermieden werden.

 

Verfasser: RAin Kathrin Böhm und RA Peter Ewald

RAin Kathrin Böhm und RA Peter Ewald sind Partner der Kanzlei E²S² Rechtsanwälte und Fachanwälte Ewald . Scherer . Geyer-Stadie . Böhm, Maistr. 12, 80337 München

Neuigkeiten

Achtung Airbnb-Vermieter: Landeshauptstadt München zwingt per Gericht airbnb-Betreiber zur Datenherausgabe; Urteil noch nicht rechtskräftig.

Die 9. Kammer des Verwaltungsgerichts München hat am 12.12.2018 (Az.: M 9 K 18.4553) entschieden, dass die in Irland ansässige Airbnb Ireland UC alle über airbnb angebotenen Übernachtungsangebote in der Stadt München, die über einen Zeitraum von 8 Wochen hinausgehen, der Landeshauptstadt München bekannt geben müssen, inklusive Angabe der Anschrift der angebotenen Wohnung und von Name und Adresse der Gastgeber (d.h. der Vermieter).

Ob die Beklagte eine Zulassung der Berufung beantragen wird, bleibt abzuwarten.

Stand: Januar 2019; Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer

Änderung des Mietrechts mit Wirkung zum 01. Januar 2019 durch das MietAnpG

In Umsetzung von Vereinbarungen im Koalitionsvertrag hat der Gesetzgeber zum neuen Jahr einige Änderungen des Mietrechts vorgenommen.

In Kürze:

– Durch Modernisierungsmieterhöhungen können zukünftig nur noch 8% der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Mieter umgelegt werden (und nicht mehr 11%).

– Bei gemischten Maßnahmen mit Kosten von maximal 10.000,— Euro können Vermieter zukünftig pauschal 70% als Modernisierungsberechnungsgrundlage ansetzen.

– Will ein Vermieter bei einer Neuvermietung mehr verlangen als die ortsübliche Miete + 10%, muss er dem Mieter zukünftig unaufgefordert Auskunft darüber erteilen, auf welche Gründe er dies stützt und die Umstände offen legen, die das rechtfertigen.

– Mieter können Verstöße gegen die Mietpreisbremse zukünftig ohne qualifizierte Begründung rügen.

– Der Missbrauch von Modernisierungsmaßnahmen, um Mieter los zu werden, wird zukünftig bei bestimmten Sachverhalten gesetzlich vermutet und sanktioniert. Der Vermieter hat allerdings Entlastungsmöglichkeiten, wenn er objektive Gründe nachweisen kann, die seine Vorgehensweise rechtfertigen.

– Eine Art Gesetzeslücke wurde aufgrund einer unerwünschten BGH-Rechtsprechung zu § 565 BGB geschlossen. Zukünftige Zwischenvermietungen der öffentlichen Hand oder von anerkannten privaten Wohlfahrtsträgern zu sozialen Zwecken (zur Deckung dringenden Wohnbedarfs) werden nach § 578 (3) BGB nun insoweit Wohnraummietverhältnissen gleichgestellt, als der Wohnraum-Endmieter auch in solchen Fällen sozialen Kündigungsschutz genießt.

Stand 11.01.2019; Verfasser Rechtsanwalt Ulrich Scherer

Achtung Airbnb-Vermieter: Die Kontrolle unversteuerter Einnahmen droht.

Das Bundeszentralamt für Steuern hat die irische Finanzverwaltung am Sitz von Airbnb aufgefordert, die persönlichen Daten der über Airbnb in Deutschland tätigen Vermieter mitzuteilen. Das Bundeszentralamt für Steuern wird die Daten voraussichtlich noch in 2018 erhalten und wird sie anschließend an die für die Vermieter zuständigen Finanzämter weiterleiten.

Bei der Airbnb-Vermietung stellen sich Fragen der Einkommenssteuerpflicht und der Umsatzsteuerpflicht. Hierbei gibt es Untergrenzen. Für viele Vermieter, die bislang ihre entsprechenden Einnahmen nicht versteuert haben ist dringend steuerliche Beratung geboten, ggf. besteht Handlungsbedarf, z.B. in Form einer Selbstanzeige, die vorsorglich noch in 2018 vorgenommen werden sollte.

Aus diesen Gründen empfehlen wir Airbnb-Vermietern dringend, sofort steuerlichen Rat bei einem Fachanwalt für Steuerrecht oder einem Steuerberater einzuholen.

Stand: Dezember 2018; Verfasser Rechtanwalt Scherer

Hinweise an Wohnungs- und WEG-Verwalter

Neue Erlaubnispflicht ab 01.08.2018

Übergangsregelung für vorher bereits tätige Verwalter bis 01.03.2019

1. Neue gesetzliche Erlaubnispflicht

Gewerbliche Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften oder von Mietwohnungen bedürfen seit dem 01. August 2018 einer Erlaubnis nach § 34c (1) Satz 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung.

Wer bereits vor dem 01. August 2018 als Wohnungs- oder WEG-Verwalter tätig war, kann die Erlaubnis noch bis zum 01.03.2019 einholen.

Die Erlaubnis nach § 34c GewO ersetzt nicht die Gewerbeanmeldung nach § 14 (1) GewO. Diese muss weiterhin und zusätzlich vorgenommen werden. Insbesondere bei einem Umzug des Betriebs sollte man daran denken.

2. Was ist ansonsten neu?

Der Gesetzgeber hat eine Fortbildungspflicht eingeführt, und zwar für den Gewerbetreibenden und alle unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten – im Ergebnis also auch für die im Verwaltungsbereich tätigen Mitarbeiter.

Innerhalb von 3 Jahren müssen Fortbildungsveranstaltungen absolviert werden mit einem Mindestzeitumfang von 20 Stunden. Die notwendigen bzw. anerkannten Inhalte solcher Maßnahmen sind in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt.

Diese Verpflichtung wird nicht unmittelbar kontrolliert, der Erlaubnisnehmer ist jedoch verpflichtet, die getätigten Fortbildungen zu veröffentlichen und auf Anfrage der Behörde oder eines Verbrauchers nachzuweisen.

3. Wer ist für die Erlaubniserteilung zuständig?

Zuständig in München und Oberbayern ist die IHK. Auf deren Website finden Sie die entsprechenden Formulare, eine Checkliste und alle weiteren Informationen.

Unter bestimmten Umständen kann der Antrag online gestellt werden.

4. Welche Erlaubnisvorbehalte gelten und welche Unterlagen benötige ich in der Regel?

Ein Verwalter muss seine Zuverlässigkeit nachweisen, insbesondere geordnete Vermögensverhältnisse und eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung.

Dazu muss er in der Regel mit dem Antrag folgende Unterlagen vorlegen bzw. deren Übersendung an die zuständige Behörde veranlassen:

– einen aktuellen Bundeszentralregisterauszug (zu übermitteln von der Behörde direkt an die IHK)

– einen aktuellen Gewerbezentralregisterauszug (zu übermitteln von der Behörde direkt an die IHK)

– eine aktuelle Auskunft des zuständigen Insolvenzgerichts

– den Nachweis einer Haftpflichtversicherung, die den Anforderungen der §§ 34c (2) Nr. 3 GewO und 15, 15a MaBV

5. Was kostet das Antragsverfahren?

Für das Verfahren zur Erteilung der Erlaubnis fällt in München und Oberbayern bei der IHK eine Gebühr von 250,– Euro an.

Für die Registerauszüge und –auskünfte fallen ggf. gesondert Gebühren an.

Stand: 02.11.2018, Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer

BGH kippt Verjährungsverschärfung in ABG-Klauseln von Wohnraummietverträgen

In einer Entscheidung vom 08.11.2017 (Az. VIII ZR 13/17) hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass in Wohnungs-Mietverträgen die vom Vermieter vorgegebene Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten zu Lasten der Mieter nicht wirksam ist. Werden dennoch solche Klauseln verwendet, sind sie nicht gültig.

Die 6-Monatsfrist in § 548 BGB soll die Mietvertragsparteien zwingen, alle Ansprüche, die im weiteren Sinne mit dem Zustand der Wohnung zusammen hängen, sehr schnell nach Auszug oder Mietvertragsende, eben binnen 6 Monaten, vor Gericht zu bringen. Klauseln, die dem Vermieter hierzu mehr Zeit einräumen sollen, sind nach der BGH-Entscheidung unangemessen und damit nach dem im BGB verankerten Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.

Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer

Freistaat Bayern und Landeshauptstadt München verschärfen das Zweckenfremdungsrecht

In Bayern ist am 01.07.2017 das verschärfte Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) in Kraft getreten. Die Landeshauptstadt München hat daraufhin auch Ihre Satzung  über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) mit Wirkung vom 15.12.2017 angepasst und verschärft.

Andere Kommunen in Bayern, außer der Landeshauptstadt München, haben von der Möglichkeit, eine Zweckentfremdungsatzung zu erlassen, soweit ersichtlich keinen Gebrauch gemacht.

Baurechtliche genehmigter Wohnraum darf somit in München, mit ganz wenigen Ausnahmen,  nicht zu anderen Zwecken genutzt oder vermietet werden, als zu Wohnzwecken.

Die Stadt München möchte damit verhindern, dass der ohnehin knappe Wohnraum in München zu mehr doer weniger gewerblichen Zwecken genutzt und oder vermietet wird. Angesichts lukrativer Einnahmemöglichkeiten droht dies vor allem durch die nicht nur vorübergehende, sondern planmäßige, letzlich ganzjährige Überlassung von Privatwohnraum an Touristen, Medizintouristen, Oktoberfestbesucher, Fussballfans und sonstige Gäste in der Landeshauptstadt München.

Aus diesem Grund hat die Stadt München auch ihr Personal aufgestockt und besondere Abteilungen gegründet. Die Internetportale werden mit Blick auf potentielle auf Zweckentfremdungsverstöße gecheckt und das Kontrollnetz wird verdichtet.

Abschrecken sollen u.a. auch die erhöhte Bußgeldandrohung. Seit Ende 2017  können pro Wohnung Bußgelder bis zu einer Höhe von 500.00,– verhängt werden.

Unter anderem setzt die Landeshautpsadt München auch auf die Mithilfe der Bevölkerung, die aufgerufen wurde, Zweckentfremdungsverstöße auch anonym bei der zuständigen Behörde melden zu können.

Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer

Bundestag erlässt ein Gesetz zur Förderung des Carsharing

Gesetz zur Bevorrechtigung des Carsharing (Carsharinggesetz – CsgG) lautet der genaue Wortlaut der am 13.07.2017 in Kraft getretenen neuen gesetzlichen Regelungen, die Umweltbewussste, Parksuchmüde und Werkstattmuffel freuen dürfte. Der Bundestag hat den Weg geebnet, um Anbietern und Nutzern von Carsharing-Fahrzeugen exklusiven Parkraum auf öffentlichen Straßen zur Verfügung zu stellen. Parkplätze können so für die Fahrzeuge reserviert werden, die von einer Vielzahl von Nutzern nur bei Bedarf gebucht werden und so durch eine erhöhte Auslastung effektiver genutzt werden. Untersuchungen haben darüber hinaus gezeigt, dass die Carsahring-Nutzung den eigenen PKW teilweise überflüssig macht und im Ergbnis die Zahl der PKW pro Haushalt sinkt. Das entlastet die Umwelt und schafft Park- oder Freiraum in den Innenstädten. Für die Nutzer liegen die Vorteile auf der Hand: meist große Auswahl aus einer modernen und umweltfreundlichen Fahrzeugflotte, kein Waschen, Reparieren, Reifen wechseln, kein TÜV-Termin und in Zukunft, wie es aussieht, privilegiertes Parken.

Die Umsetzung des Gesetzes wird noch etwas dauern, auch wegen der langwierigen Regierungsbildung. Da der Bund nur teilweise die Gesetzgebungskompetenz für die Ausweisung von resrvierten Stellplätzen hat, bleibt für die Bundesländer und die Kommunen noch selbst Gestaltungspielraum, aber auch viel Detailarbeit.

In München liegt dem  Stadtrat schon ein Antrag vor, wonach mindestens 5.000 Carsharing-Stellplätze ausgeweisen werden sollen. Das neue Gesetz zeitigt also trotz Koalitionsmarathon in Berlin  doch schon Wirkungen, jedenfalls in München.

Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer

LG Berlin: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug und gleichzeitige hilfsweise ordentliche Kündigung: wirksam ?

Das Landgericht Berlin hat im Oktober 2017 (Az: 66 S 90/17) die Diskussion um die Frage des Verhältnisses von fristloser zu ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzuges neu befeuert.Mit einer ebenso originellen wie rechtlich interessanten Positionierung stellt es sich gegen die herrschende Rechtsprechung, wonach bei Zahlungsverzugs des Mieters das Mietverhältnis in jedem Fall endet, wenn der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung und hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausspricht. [weiterlesen …]

Außerordentliche Kündigung auch bei älteren Mietrückständen möglich

Der BGH hat eine seit längerer Zeit streitig geführte Diskussion darüber beendet, ob ein Zuwarten des Vermieters mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung bei Mietrückständen dazu führt, dass das Kündigungsrecht untergeht. [weiterlesen …]

Fristlose Kündigung der Wohnung trotz Insolvenzverfahren wegen Rückstand Mietzahlung!

Ein Vermieter kann eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auch im Falle des eröffneten (oder bereits aufgehobenen) Insolvenzverfahrens auf Mietrückstände stützen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. [weiterlesen …]

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 18.03.2015 die bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Zustand der Räumlichkeiten bei Übergabe an den Mieter für die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht zwingend von Bedeutung ist. [weiterlesen …]

Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Schon lange existiert eine Diskussion um die sog. Quotenabgeltungsklauseln „oder Quotenklausel“.
Hintergrund ist folgender:

Der Vermieter verpflichtet den Mieter (was zulässig ist), die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Hierbei wird theoretisch angenommen – selbst wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag aufgenommen wird – dass solche Arbeiten in regelmäßigen Abständen ausgeführt werden.
Tatsächlich wird in den meisten Fällen vom Mieter erwartet, dass er bei Auszug die Wohnung in renoviertem Zustand zurückgibt. Da dies aber nicht verlangt werden kann (unzulässige „Endrenovierungsklausel“), bleibt es bei der Verpflichtung, dass Schönheitsreparaturen in der Regel in bestimmten Fristen durchgeführt werden müssen.
Oft sind solche Fristen, in denen die Renovierung zu erfolgen hat, im Mietvertrag aufgenommen. Gebräuchlich (aber wahrscheinlich zu kurz) sind immer noch in den Mietverträgen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren. [weiterlesen …]

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 18.03.2015 die bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Zustand der Räumlichkeiten bei Übergabe an den Mieter für die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht zwingend von Bedeutung ist.

Bis dahin galt: Der Mieter musste auch bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ausführen, wenn dies so im Mietvertrag stand. Der Vermieter musste nur im Vertrag aufnehmen, dass die Fristen erst mit Einzug des Mieters in die unrenovierte Wohnung zu laufen beginnen, um zu verhindern, dass der Mieter evtl. Schönheitsreparaturen durchführt, die letztlich der Abnutzung des Vormieters zugrunde liegen.

Damit ist jetzt Schluss: Die Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen zu tragen, kann wirksam in einem vorformulierten Mietvertrag nur noch dann aufgenommen werden, wenn der Mieter in eine frisch renovierte Wohnung einzieht.

Der BGH räumt selbst ein, dass er mit dieser Entscheidung die Rechtsprechung des Gerichts zu dem vorformulierten Vertragsklauseln in der Schärfe, wie diese in anderen Rechtgebieten schon längst angewendet wird, jetzt auch auf das Mietrecht überträgt.

Verfasser: Rechtsanwalt Peter Ewald
RA Peter Ewald ist Partner der Kanzlei E²S² Rechtsanwälte und Fachanwälte Ewald . Scherer . Geyer-Stadie . Böhm, Maistr. 12, 80337 München

Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der BGH hat im Urteil vom 09.07.2008 (Az: VIII ZR 181/07) dem Versuch, die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel zumindest als Grundlage für eine Mieterhöhung zu nutzen, eine Absage erteilt.
Wenn eine Schönheitsreparaturenklausel aufgrund der Rechtsprechung der letzten Jahre nicht wirksam ist, besteht kein Anspruch des Vermieters darauf, dann zumindest eine Mieterhöhung zu verlangen.

Was ist das Problem?
In den letzten 5 Jahren hat der nunmehr für die Mietsachen zuständige Senat sich intensiv mit der Frage der Zulässigkeit von Schönheitsreparaturenklauseln auseinander gesetzt.
Wie in der Berichterstattung breit diskutiert sind eine Vielzahl von Klauseln, welche sich regelmäßig in Mietverträgen befindet, vom BGH beanstandet und kassiert worden.
Dies führte dazu, dass die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beim Vermieter blieb.
Der Mieter konnte daher bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Renovieren der Wohnung ausziehen.
In der Folgezeit wurde immer wieder diskutiert, ob diese Pflichtenveränderung zur Folge habe, dass der Vermieter berechtigt sei, eine höhere Miete zu verlangen. Dies wurde vereinzelt (z.B. AG Darmstadt, Haus- und Grundbesitzerverein München) mit dem Argument bejaht, dass hier der Mieter günstiger stehen würde als ursprünglich im Vertrag vorgesehen.

Ergebnis des Verfahrens:
Dieser Auffassung hat der BGH nunmehr eine Absage erteilt. Er hat darauf hingewiesen, dass nach dem grundsätzlichen Konzept im Gesetz die Schönheitsreparaturen Vermieterpflicht sind. Der Vermieter hat zwar die Möglichkeit, diese im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen.
Wenn diese Übertragung jedoch wegen Verstoßes gegen die von der Rechtsprechung entwickelten Strukturen unwirksam ist, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.
Ein Anspruch auf Mieterhöhung existiert daher nicht.

Rechtliche Bewertung
Mit dieser Entscheidung scheint der BGH von seiner „Zwei-Märkte-Rechtsprechung“ langsam abzurücken.
Lange Zeit hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, dass es zwei Märkte für Mietwohnungen gebe: Solche in denen die Schönheitsreparaturen beim Vermieter liegen und solche in denen sie beim Mieter liegen.

Mit dieser Argumentation wurde u.a. die Auffassung vertreten, dass die Durchführung von übertragenen Schönheitsreparaturen eine Hauptleistungspflicht sei.
Gestützt auf diese Überlegung wurde vielerseits die Auffassung vertreten, dass dann – bei Wegfall eines Teils der Hauptleistungspflicht des Mieters – die Wohnung eben im „anderen Markt“ anzusiedeln sei, der naturgemäß eine höhere Miete vorsieht (da der Mieter nicht bestimmte Renovierungsleistungen erbringen würde).
Dieser – in sich konsequenter Auffassung – hat der BGH sich nicht angeschlossen.
Damit wird die vertraglich Ausgestaltung der Schönheitsreparaturenklauseln immer wichtiger. Fehler, die an dieser Stelle gemacht werden, können für den Vermieter an dieser Stelle nicht mehr korrigiert werden. Umgekehrt sind die Rechte des Mieters, der mit nach Auffassung des Gerichts unzulässigen Formulierungen konfrontiert wurde, nochmals gestärkt worden.
Wir empfehlen daher für beide Seiten eine Prüfung und Beratung bezogen auf den jeweiligen Einzelfall und die konkreten Formulierungen.

Hierfür stehen Ihnen RA Ulrich Scherer und RA Peter Ewald gerne zur Verfügung.
 
Verfasser: Rechtsanwalt Peter Ewald
RA Peter Ewald ist Partner der Kanzlei E²S² Rechtsanwälte und Fachanwälte Ewald . Scherer . Geyer-Stadie . Böhm, Maistr. 12, 80337 München