Neuigkeiten

Achtung Airbnb-Vermieter: Die Kontrolle unversteuerter Einnahmen droht.

Das Bundeszentralamt für Steuern hat die irische Finanzverwaltung am Sitz von Airbnb aufgefordert, die persönlichen Daten der über Airbnb in Deutschland tätigen Vermieter mitzuteilen. Das Bundeszentralamt für Steuern wird die Daten voraussichtlich noch in 2018 erhalten und wird sie anschließend an die für die Vermieter zuständigen Finanzämter weiterleiten.

Bei der Airbnb-Vermietung stellen sich Fragen der Einkommenssteuerpflicht und der Umsatzsteuerpflicht. Hierbei gibt es Untergrenzen. Für viele Vermieter, die bislang ihre entsprechenden Einnahmen nicht versteuert haben ist dringend steuerliche Beratung geboten, ggf. besteht Handlungsbedarf, z.B. in Form einer Selbstanzeige, die vorsorglich noch in 2018 vorgenommen werden sollte.

Aus diesen Gründen empfehlen wir Airbnb-Vermietern dringend, sofort steuerlichen Rat bei einem Fachanwalt für Steuerrecht oder einem Steuerberater einzuholen.

 

 

Hinweise an Wohnungs- und WEG-Verwalter

Neue Erlaubnispflicht ab 01.08.2018

Übergangsregelung für vorher bereits tätige Verwalter bis 01.03.2019

  1. Neue gesetzliche Erlaubnispflicht

Gewerbliche Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften oder von Mietwohnungen bedürfen seit dem 01. August 2018 einer Erlaubnis nach § 34c (1) Satz 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung.

Wer bereits vor dem 01. August 2018 als Wohnungs- oder WEG-Verwalter tätig war, kann die Erlaubnis noch bis zum 01.03.2019 einholen.

Die Erlaubnis nach § 34c GewO ersetzt nicht die Gewerbeanmeldung nach § 14 (1) GewO. Diese muss weiterhin und zusätzlich vorgenommen werden. Insbesondere bei einem Umzug des Betriebs sollte man daran denken.

  1. Was ist ansonsten neu?

Der Gesetzgeber hat eine Fortbildungspflicht eingeführt, und zwar für den Gewerbetreibenden und alle unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten – im Ergebnis also auch für die im Verwaltungsbereich tätigen Mitarbeiter.

Innerhalb von 3 Jahren müssen Fortbildungsveranstaltungen absolviert werden mit einem Mindestzeitumfang von 20 Stunden. Die notwendigen bzw. anerkannten Inhalte solcher Maßnahmen sind in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt.

Diese Verpflichtung wird nicht unmittelbar kontrolliert, der Erlaubnisnehmer ist jedoch verpflichtet, die getätigten Fortbildungen zu veröffentlichen und auf Anfrage der Behörde oder eines Verbrauchers nachzuweisen.

  1. Wer ist für die Erlaubniserteilung zuständig?

Zuständig in München und Oberbayern ist die IHK. Auf deren Website finden Sie die entsprechenden Formulare, eine Checkliste und alle weiteren Informationen.

Unter bestimmten Umständen kann der Antrag online gestellt werden.

  1. Welche Erlaubnisvorbehalte gelten und welche Unterlagen benötige ich in der Regel?

Ein Verwalter muss seine Zuverlässigkeit nachweisen, insbesondere geordnete Vermögensverhältnisse und eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung.

Dazu muss er in der Regel mit dem Antrag folgende Unterlagen vorlegen bzw. deren Übersendung an die zuständige Behörde veranlassen:

– einen aktuellen Bundeszentralregisterauszug (zu übermitteln von der Behörde direkt an die IHK)

– einen aktuellen Gewerbezentralregisterauszug (zu übermitteln von der Behörde direkt an die IHK)

– eine aktuelle Auskunft des zuständigen Insolvenzgerichts

– den Nachweis einer Haftpflichtversicherung, die den Anforderungen der §§ 34c (2) Nr. 3 GewO und 15, 15a MaBV

  1. Was kostet das Antragsverfahren?

Für das Verfahren zur Erteilung der Erlaubnis fällt in München und Oberbayern bei der IHK eine Gebühr von 250,– Euro an.

Für die Registerauszüge und –auskünfte fallen ggf. gesondert Gebühren an.

Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer

Stand: 02.11.2018

 

BGH kippt Verjährungsverschärfung in ABG-Klauseln von Wohnraummietverträgen

In einer Entscheidung vom 08.11.2017 (Az. VIII ZR 13/17) hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass in Wohnungs-Mietverträgen die vom Vermieter vorgegebene Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten zu Lasten der Mieter nicht wirksam ist. Werden dennoch solche Klauseln verwendet, sind sie nicht gültig.

Die 6-Monatsfrist in § 548 BGB soll die Mietvertragsparteien zwingen, alle Ansprüche, die im weiteren Sinne mit dem Zustand der Wohnung zusammen hängen, sehr schnell nach Auszug oder Mietvertragsende, eben binnen 6 Monaten, vor Gericht zu bringen. Klauseln, die dem Vermieter hierzu mehr Zeit einräumen sollen, sind nach der BGH-Entscheidung unangemessen und damit nach dem im BGB verankerten Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.

Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer

Freistaat Bayern und Landeshauptstadt München verschärfen das Zweckenfremdungsrecht

In Bayern ist am 01.07.2017 das verschärfte Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) in Kraft getreten. Die Landeshauptstadt München hat daraufhin auch Ihre Satzung  über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) mit Wirkung vom 15.12.2017 angepasst und verschärft.

Andere Kommunen in Bayern, außer der Landeshauptstadt München, haben von der Möglichkeit, eine Zweckentfremdungsatzung zu erlassen, soweit ersichtlich keinen Gebrauch gemacht.

Baurechtliche genehmigter Wohnraum darf somit in München, mit ganz wenigen Ausnahmen,  nicht zu anderen Zwecken genutzt oder vermietet werden, als zu Wohnzwecken.

Die Stadt München möchte damit verhindern, dass der ohnehin knappe Wohnraum in München zu mehr doer weniger gewerblichen Zwecken genutzt und oder vermietet wird. Angesichts lukrativer Einnahmemöglichkeiten droht dies vor allem durch die nicht nur vorübergehende, sondern planmäßige, letzlich ganzjährige Überlassung von Privatwohnraum an Touristen, Medizintouristen, Oktoberfestbesucher, Fussballfans und sonstige Gäste in der Landeshauptstadt München.

Aus diesem Grund hat die Stadt München auch ihr Personal aufgestockt und besondere Abteilungen gegründet. Die Internetportale werden mit Blick auf potentielle auf Zweckentfremdungsverstöße gecheckt und das Kontrollnetz wird verdichtet.

Abschrecken sollen u.a. auch die erhöhte Bußgeldandrohung. Seit Ende 2017  können pro Wohnung Bußgelder bis zu einer Höhe von 500.00,– verhängt werden.

Unter anderem setzt die Landeshautpsadt München auch auf die Mithilfe der Bevölkerung, die aufgerufen wurde, Zweckentfremdungsverstöße auch anonym bei der zuständigen Behörde melden zu können.

Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer

Bundestag erlässt ein Gesetz zur Förderung des Carsharing

Gesetz zur Bevorrechtigung des Carsharing (Carsharinggesetz – CsgG) lautet der genaue Wortlaut der am 13.07.2017 in Kraft getretenen neuen gesetzlichen Regelungen, die Umweltbewussste, Parksuchmüde und Werkstattmuffel freuen dürfte. Der Bundestag hat den Weg geebnet, um Anbietern und Nutzern von Carsharing-Fahrzeugen exklusiven Parkraum auf öffentlichen Straßen zur Verfügung zu stellen. Parkplätze können so für die Fahrzeuge reserviert werden, die von einer Vielzahl von Nutzern nur bei Bedarf gebucht werden und so durch eine erhöhte Auslastung effektiver genutzt werden. Untersuchungen haben darüber hinaus gezeigt, dass die Carsahring-Nutzung den eigenen PKW teilweise überflüssig macht und im Ergbnis die Zahl der PKW pro Haushalt sinkt. Das entlastet die Umwelt und schafft Park- oder Freiraum in den Innenstädten. Für die Nutzer liegen die Vorteile auf der Hand: meist große Auswahl aus einer modernen und umweltfreundlichen Fahrzeugflotte, kein Waschen, Reparieren, Reifen wechseln, kein TÜV-Termin und in Zukunft, wie es aussieht, privilegiertes Parken.

Die Umsetzung des Gesetzes wird noch etwas dauern, auch wegen der langwierigen Regierungsbildung. Da der Bund nur teilweise die Gesetzgebungskompetenz für die Ausweisung von resrvierten Stellplätzen hat, bleibt für die Bundesländer und die Kommunen noch selbst Gestaltungspielraum, aber auch viel Detailarbeit.

In München liegt dem  Stadtrat schon ein Antrag vor, wonach mindestens 5.000 Carsharing-Stellplätze ausgeweisen werden sollen. Das neue Gesetz zeitigt also trotz Koalitionsmarathon in Berlin  doch schon Wirkungen, jedenfalls in München.

Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer

LG Berlin: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug und gleichzeitige hilfsweise ordentliche Kündigung: wirksam ?

Das Landgericht Berlin hat im Oktober 2017 (Az: 66 S 90/17) die Diskussion um die Frage des Verhältnisses von fristloser zu ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzuges neu befeuert.Mit einer ebenso originellen wie rechtlich interessanten Positionierung stellt es sich gegen die herrschende Rechtsprechung, wonach bei Zahlungsverzugs des Mieters das Mietverhältnis in jedem Fall endet, wenn der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung und hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausspricht. [weiterlesen …]

 

Außerordentliche Kündigung auch bei älteren Mietrückständen möglich

Der BGH hat eine seit längerer Zeit streitig geführte Diskussion darüber beendet, ob ein Zuwarten des Vermieters mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung bei Mietrückständen dazu führt, dass das Kündigungsrecht untergeht. [weiterlesen …]

Fristlose Kündigung der Wohnung trotz Insolvenzverfahren wegen Rückstand Mietzahlung!

Ein Vermieter kann eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auch im Falle des eröffneten (oder bereits aufgehobenen) Insolvenzverfahrens auf Mietrückstände stützen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. [weiterlesen …]


Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 18.03.2015 die bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Zustand der Räumlichkeiten bei Übergabe an den Mieter für die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht zwingend von Bedeutung ist. [weiterlesen …]


Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Schon lange existiert eine Diskussion um die sog. Quotenabgeltungsklauseln „oder Quotenklausel“.
Hintergrund ist folgender:

Der Vermieter verpflichtet den Mieter (was zulässig ist), die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Hierbei wird theoretisch angenommen – selbst wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag aufgenommen wird – dass solche Arbeiten in regelmäßigen Abständen ausgeführt werden.
Tatsächlich wird in den meisten Fällen vom Mieter erwartet, dass er bei Auszug die Wohnung in renoviertem Zustand zurückgibt. Da dies aber nicht verlangt werden kann (unzulässige „Endrenovierungsklausel“), bleibt es bei der Verpflichtung, dass Schönheitsreparaturen in der Regel in bestimmten Fristen durchgeführt werden müssen.
Oft sind solche Fristen, in denen die Renovierung zu erfolgen hat, im Mietvertrag aufgenommen. Gebräuchlich (aber wahrscheinlich zu kurz) sind immer noch in den Mietverträgen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren. [weiterlesen …]