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Der bayerische Verwaltungsgerichtshof (Beschluss vom 26.07.2021, 12 B 21.913) zeigte dem in München geltenden Zweckentfremdungsverbot die verfassungsrechtlichen Grenzen auf:
Anlass war ein Bescheid der Landeshauptstadt München gegen eine Stewardess, die während ihrer beruflichen Abwesenheiten ihre Wohnung vorübergehend über Airbnb vermietet hatte – und zwar auch länger als 8 Wochen bezogen auf das Kalenderjahr.
Die Argumentation des Verwaltungsgerichtshofs hat eine bestechende Logik: Durch diese vorübergehende Vermietung wurde dem Münchner Wohnungsmarkt kein Wohnraum entzogen, denn die Eigentümerin benutzte die Wohnung ja selbst als „Heimstatt im Alltag“. Ein Verbot, die Wohnung während ihrer beruflichen Abwesenheit unterzuvermieten hätte lediglich dazu geführt, dass die eigene Wohnung vorübergehend (zulässigerweise) leer gestanden hätte. Mit anderen Worten, dem Münchner Wohnungsmarkt wurde durch diese Aktivitäten kein Wohnraum entzogen.
Juristisch knüpft diese Argumentation einerseits an das Eigentumsrecht der Eigentümerin an, andererseits an den sogenannten Schutzzweck der Norm, d. h. dass Eigentümerbefugnisse durch ein Gesetz nicht weiter eingeschränkt werden dürfen, als der Schutzzweck des Gesetzes dies erfordert.
Weiterhin klarstellend hält der Verwaltungsgerichtshof fest, dass das Zweckentfremdungsrecht nur das Ziel verfolgt, dass Wohnraum dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen wird, aber keine Regelungen zulässt, die einer Wohnraumbewirtschaftung gleichkommen.
Auch dem Gedanken, das Zweckentfremdungsrecht könne als Präventivmaßnahme angewendet werden, um potentielle Zweckentfremder abzuschrecken, erteilt der Verwaltungsgerichtshof eine Absage.
Mit erfreulicher Klarheit zeigt der Verwaltungsgerichtshof auch einige Beispiele auf, in denen keine Zweckentfremdung vorliegt bzw. eine solche Nutzung von der Stadt München genehmigt werden müsste, zum Beispiel wenn in einem selbstgenutzten Ein- oder Mehrfamilienhaus eine ansonsten als Zweitwohnung mitbenutzte Einliegerwohnung für Dritte im Fall der Pflegebedürftigkeit oder für den Besuch der eigenen (erwachsenen) Kinder vorgehalten wird und in Zeiten, in denen die Räume sonst leer stünden auch mehr als 8 Wochen im Jahr zwischenvermietet werden.
Entscheidend ist allerdings immer der Einzelfall, insbesondere die Frage, ob der zwischenvermietete Wohnraum eigengenutzter Wohnraum bleibt und lediglich vorübergehende Leerstände vermieden werden oder ob mit der Untervermietungs-Nutzung im Ergebnis eine Aufgabe der eigenen Wohnnutzung stattfindet. Im letzteren Fall stünde der Wohnraum damit grundsätzlich dem Wohnungsmarkt zur Verfügung, würde aber eben nicht als Wohnraum vermietet werden – und damit läge dann eine Zweckentfremdung vor.
Insofern wird sowohl die Behörde und werden auch die Gerichte im Einzelfall immer genau prüfen, ob die Nutzung der Wohnung durch den Eigentümer oder Mieter nur zum Schein erfolgt oder nur in einem so untergeordneten Umfang, dass die getätigten Untervermietungen der Räumlichkeiten letztlich doch eine gewerblichen Nutzung bzw. eine Fremdenbeherbergungsnutzung darstellen.
Verfasser:
Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Stand: Dezember 2021
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof kippt mehrere Regelungen der Münchner Zweckentfremdungssatzung (Beschluss vom 20.01.2021, Az.: 12 N 20.1706)
Nachdem der Münchner Stadtrat in 2019 die Zweckentfremdungssatzung mit Wirkung zum 01.01.2020 verschärft hatte, wurden nun die wesentlichen Neuregelungen vom BayVGH aufgehoben.
Haus + Grund München hatte in einem Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO die Satzungsneuerungen angegriffen.
Die Verpflichtung, beseitigten Wohnraum in unmittelbarer Nähe neu zu errichten, wurde aufgehoben.
Die Verpflichtung, bei neu errichtetem Wohnraum die Miete nur auf Mietspiegel-Niveau vereinbaren zu dürfen, wurde aufgehoben.
Die Verpflichtung, bei Ersatz von Mietwohnraum keine Eigentumswohnungen bauen zu dürfen, wurde aufgehoben.
Ob die Stadt München gegen die Entscheidung Rechtsmittel einlegen wird, ist noch offen.
Verfasser:
Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Stand: Januar 2021
Der Europäische Gerichtshof billigt die Zulässigkeit der Regulierung von regelmäßigen Kurzzeitvermietungen von Wohnungen (und damit grundsätzlich Zweckentfremdungs-Regulierungen von Wohnraum) durch die einzelnen Mitgliedsstaaten bei Einhaltung rechtsstaatlicher transparenter Kriterien (EuGH, Urteil vom 22.09.2020, C-724/18 und C- 727/18).
Stand: Januar 2021
Zeitweise Untervermietung einer Zweitwohnung ist keine Zweckentfremdung:
Das letztinstanzlich in Brandenburg zuständige OVG hat am 17.09.2020 entschieden, dass die Vermietung einer Zweitwohnung über Airbnb, in den Zeiten, in denen der Eigentümer oder Mieter diese nicht nutzt, keine Zweckentfremdung ist. Das Urteil (Aktenzeichen 5 N 36.17) ist rechtskräftig.
Das zentrale Argument des Senats überzeugt: Als Zweitwohnung steht der Wohnraum dem Miet-Markt sowieso nicht zur Verfügung, unterfällt somit nicht dem Schutzzweck des Zweckentfremdungsrechts. Denn der Wohnraum ist ja schon durch die (rechtlich zulässige) Zweitwohnungs-Widmung und -Nutzung dem allgemeinen Mietmarkt entzogen und nicht erst durch die zusätzliche Airbnb-Vermietung.
Allderdings:
Ob andere Oberverwaltungsgerichte, insbesondere der VGH München, das auch so sehen, ist ungewiss.
Insbesondere dürfte in Bayern sehr genau geprüft werden (und Nachweise verlangt werden), dass die (eigene) Zweitwohnungsnutzung nicht vorgetäuscht ist. Das kann u.U. die Pflicht zu weit reichenden Offenlegungen privater Verhältnisse mit sich bringen.
Verfasser:
Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Stand: Januar 2021
Hinweise an Wohnungs- und WEG-Verwalter
Neue Erlaubnispflicht ab 01.08.2018
Übergangsregelung für vorher bereits tätige Verwalter bis 01.03.2019
- Neue gesetzliche Erlaubnispflicht
Gewerbliche Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften oder von Mietwohnungen bedürfen seit dem 01. August 2018 einer Erlaubnis nach § 34c (1) Satz 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung.
Wer bereits vor dem 01. August 2018 als Wohnungs- oder WEG-Verwalter tätig war, kann die Erlaubnis noch bis zum 01.03.2019 einholen.
Die Erlaubnis nach § 34c GewO ersetzt nicht die Gewerbeanmeldung nach § 14 (1) GewO. Diese muss weiterhin und zusätzlich vorgenommen werden. Insbesondere bei einem Umzug des Betriebs sollte man daran denken.
- Was ist ansonsten neu?
Der Gesetzgeber hat eine Fortbildungspflicht eingeführt, und zwar für den Gewerbetreibenden und alle unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten – im Ergebnis also auch für die im Verwaltungsbereich tätigen Mitarbeiter.
Innerhalb von 3 Jahren müssen Fortbildungsveranstaltungen absolviert werden mit einem Mindestzeitumfang von 20 Stunden. Die notwendigen bzw. anerkannten Inhalte solcher Maßnahmen sind in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt.
Diese Verpflichtung wird nicht unmittelbar kontrolliert, der Erlaubnisnehmer ist jedoch verpflichtet, die getätigten Fortbildungen zu veröffentlichen und auf Anfrage der Behörde oder eines Verbrauchers nachzuweisen.
- Wer ist für die Erlaubniserteilung zuständig?
Zuständig in München und Oberbayern ist die IHK. Auf deren Website finden Sie die entsprechenden Formulare, eine Checkliste und alle weiteren Informationen.
Unter bestimmten Umständen kann der Antrag online gestellt werden.
- Welche Erlaubnisvorbehalte gelten und welche Unterlagen benötige ich in der Regel?
Ein Verwalter muss seine Zuverlässigkeit nachweisen, insbesondere geordnete Vermögensverhältnisse und eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung.
Dazu muss er in der Regel mit dem Antrag folgende Unterlagen vorlegen bzw. deren Übersendung an die zuständige Behörde veranlassen:
– einen aktuellen Bundeszentralregisterauszug (zu übermitteln von der Behörde direkt an die IHK)
– einen aktuellen Gewerbezentralregisterauszug (zu übermitteln von der Behörde direkt an die IHK)
– eine aktuelle Auskunft des zuständigen Insolvenzgerichts
– den Nachweis einer Haftpflichtversicherung, die den Anforderungen der §§ 34c (2) Nr. 3 GewO und 15, 15a MaBV
- Was kostet das Antragsverfahren?
Für das Verfahren zur Erteilung der Erlaubnis fällt in München und Oberbayern bei der IHK eine Gebühr von 250,– Euro an.
Für die Registerauszüge und –auskünfte fallen ggf. gesondert Gebühren an.
Stand: 02.11.2018, Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer
BGH kippt Verjährungsverschärfung in ABG-Klauseln von Wohnraummietverträgen
In einer Entscheidung vom 08.11.2017 (Az. VIII ZR 13/17) hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass in Wohnungs-Mietverträgen die vom Vermieter vorgegebene Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten zu Lasten der Mieter nicht wirksam ist. Werden dennoch solche Klauseln verwendet, sind sie nicht gültig.
Die 6-Monatsfrist in § 548 BGB soll die Mietvertragsparteien zwingen, alle Ansprüche, die im weiteren Sinne mit dem Zustand der Wohnung zusammen hängen, sehr schnell nach Auszug oder Mietvertragsende, eben binnen 6 Monaten, vor Gericht zu bringen. Klauseln, die dem Vermieter hierzu mehr Zeit einräumen sollen, sind nach der BGH-Entscheidung unangemessen und damit nach dem im BGB verankerten Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.
Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Freistaat Bayern und Landeshauptstadt München verschärfen das Zweckenfremdungsrecht
In Bayern ist am 01.07.2017 das verschärfte Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) in Kraft getreten. Die Landeshauptstadt München hat daraufhin auch Ihre Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) mit Wirkung vom 15.12.2017 angepasst und verschärft.
Andere Kommunen in Bayern, außer der Landeshauptstadt München, haben von der Möglichkeit, eine Zweckentfremdungsatzung zu erlassen, soweit ersichtlich keinen Gebrauch gemacht.
Baurechtliche genehmigter Wohnraum darf somit in München, mit ganz wenigen Ausnahmen, nicht zu anderen Zwecken genutzt oder vermietet werden, als zu Wohnzwecken.
Die Stadt München möchte damit verhindern, dass der ohnehin knappe Wohnraum in München zu mehr doer weniger gewerblichen Zwecken genutzt und oder vermietet wird. Angesichts lukrativer Einnahmemöglichkeiten droht dies vor allem durch die nicht nur vorübergehende, sondern planmäßige, letzlich ganzjährige Überlassung von Privatwohnraum an Touristen, Medizintouristen, Oktoberfestbesucher, Fussballfans und sonstige Gäste in der Landeshauptstadt München.
Aus diesem Grund hat die Stadt München auch ihr Personal aufgestockt und besondere Abteilungen gegründet. Die Internetportale werden mit Blick auf potentielle auf Zweckentfremdungsverstöße gecheckt und das Kontrollnetz wird verdichtet.
Abschrecken sollen u.a. auch die erhöhte Bußgeldandrohung. Seit Ende 2017 können pro Wohnung Bußgelder bis zu einer Höhe von 500.00,– verhängt werden.
Unter anderem setzt die Landeshautpsadt München auch auf die Mithilfe der Bevölkerung, die aufgerufen wurde, Zweckentfremdungsverstöße auch anonym bei der zuständigen Behörde melden zu können.
Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Bundestag erlässt ein Gesetz zur Förderung des Carsharing
Gesetz zur Bevorrechtigung des Carsharing (Carsharinggesetz – CsgG) lautet der genaue Wortlaut der am 13.07.2017 in Kraft getretenen neuen gesetzlichen Regelungen, die Umweltbewussste, Parksuchmüde und Werkstattmuffel freuen dürfte. Der Bundestag hat den Weg geebnet, um Anbietern und Nutzern von Carsharing-Fahrzeugen exklusiven Parkraum auf öffentlichen Straßen zur Verfügung zu stellen. Parkplätze können so für die Fahrzeuge reserviert werden, die von einer Vielzahl von Nutzern nur bei Bedarf gebucht werden und so durch eine erhöhte Auslastung effektiver genutzt werden. Untersuchungen haben darüber hinaus gezeigt, dass die Carsahring-Nutzung den eigenen PKW teilweise überflüssig macht und im Ergbnis die Zahl der PKW pro Haushalt sinkt. Das entlastet die Umwelt und schafft Park- oder Freiraum in den Innenstädten. Für die Nutzer liegen die Vorteile auf der Hand: meist große Auswahl aus einer modernen und umweltfreundlichen Fahrzeugflotte, kein Waschen, Reparieren, Reifen wechseln, kein TÜV-Termin und in Zukunft, wie es aussieht, privilegiertes Parken.
Die Umsetzung des Gesetzes wird noch etwas dauern, auch wegen der langwierigen Regierungsbildung. Da der Bund nur teilweise die Gesetzgebungskompetenz für die Ausweisung von resrvierten Stellplätzen hat, bleibt für die Bundesländer und die Kommunen noch selbst Gestaltungspielraum, aber auch viel Detailarbeit.
In München liegt dem Stadtrat schon ein Antrag vor, wonach mindestens 5.000 Carsharing-Stellplätze ausgeweisen werden sollen. Das neue Gesetz zeitigt also trotz Koalitionsmarathon in Berlin doch schon Wirkungen, jedenfalls in München.
Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer
LG Berlin: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug und gleichzeitige hilfsweise ordentliche Kündigung: wirksam ?
Das Landgericht Berlin hat im Oktober 2017 (Az: 66 S 90/17) die Diskussion um die Frage des Verhältnisses von fristloser zu ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzuges neu befeuert.Mit einer ebenso originellen wie rechtlich interessanten Positionierung stellt es sich gegen die herrschende Rechtsprechung, wonach bei Zahlungsverzugs des Mieters das Mietverhältnis in jedem Fall endet, wenn der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung und hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausspricht. [weiterlesen …]
Außerordentliche Kündigung auch bei älteren Mietrückständen möglich
Der BGH hat eine seit längerer Zeit streitig geführte Diskussion darüber beendet, ob ein Zuwarten des Vermieters mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung bei Mietrückständen dazu führt, dass das Kündigungsrecht untergeht. [weiterlesen …]
Fristlose Kündigung der Wohnung trotz Insolvenzverfahren wegen Rückstand Mietzahlung!
Ein Vermieter kann eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auch im Falle des eröffneten (oder bereits aufgehobenen) Insolvenzverfahrens auf Mietrückstände stützen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. [weiterlesen …]
Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung
Der BGH hat in einer Entscheidung vom 18.03.2015 die bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Zustand der Räumlichkeiten bei Übergabe an den Mieter für die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht zwingend von Bedeutung ist. [weiterlesen …]
Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam
Schon lange existiert eine Diskussion um die sog. Quotenabgeltungsklauseln „oder Quotenklausel“.
Hintergrund ist folgender:
Der Vermieter verpflichtet den Mieter (was zulässig ist), die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Hierbei wird theoretisch angenommen – selbst wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag aufgenommen wird – dass solche Arbeiten in regelmäßigen Abständen ausgeführt werden.
Tatsächlich wird in den meisten Fällen vom Mieter erwartet, dass er bei Auszug die Wohnung in renoviertem Zustand zurückgibt. Da dies aber nicht verlangt werden kann (unzulässige „Endrenovierungsklausel“), bleibt es bei der Verpflichtung, dass Schönheitsreparaturen in der Regel in bestimmten Fristen durchgeführt werden müssen.
Oft sind solche Fristen, in denen die Renovierung zu erfolgen hat, im Mietvertrag aufgenommen. Gebräuchlich (aber wahrscheinlich zu kurz) sind immer noch in den Mietverträgen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren. [weiterlesen …]
