Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der BGH hat im Urteil vom 09.07.2008 (Az: VIII ZR 181/07) dem Versuch, die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel zumindest als Grundlage für eine Mieterhöhung zu nutzen, eine Absage erteilt.
Wenn eine Schönheitsreparaturenklausel aufgrund der Rechtsprechung der letzten Jahre nicht wirksam ist, besteht kein Anspruch des Vermieters darauf, dann zumindest eine Mieterhöhung zu verlangen.

Was ist das Problem?
In den letzten 5 Jahren hat der nunmehr für die Mietsachen zuständige Senat sich intensiv mit der Frage der Zulässigkeit von Schönheitsreparaturenklauseln auseinander gesetzt.
Wie in der Berichterstattung breit diskutiert sind eine Vielzahl von Klauseln, welche sich regelmäßig in Mietverträgen befindet, vom BGH beanstandet und kassiert worden.
Dies führte dazu, dass die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beim Vermieter blieb.
Der Mieter konnte daher bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Renovieren der Wohnung ausziehen.
In der Folgezeit wurde immer wieder diskutiert, ob diese Pflichtenveränderung zur Folge habe, dass der Vermieter berechtigt sei, eine höhere Miete zu verlangen. Dies wurde vereinzelt (z.B. AG Darmstadt, Haus- und Grundbesitzerverein München) mit dem Argument bejaht, dass hier der Mieter günstiger stehen würde als ursprünglich im Vertrag vorgesehen.

Ergebnis des Verfahrens:
Dieser Auffassung hat der BGH nunmehr eine Absage erteilt. Er hat darauf hingewiesen, dass nach dem grundsätzlichen Konzept im Gesetz die Schönheitsreparaturen Vermieterpflicht sind. Der Vermieter hat zwar die Möglichkeit, diese im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen.
Wenn diese Übertragung jedoch wegen Verstoßes gegen die von der Rechtsprechung entwickelten Strukturen unwirksam ist, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.
Ein Anspruch auf Mieterhöhung existiert daher nicht.

Rechtliche Bewertung
Mit dieser Entscheidung scheint der BGH von seiner „Zwei-Märkte-Rechtsprechung“ langsam abzurücken.
Lange Zeit hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, dass es zwei Märkte für Mietwohnungen gebe: Solche in denen die Schönheitsreparaturen beim Vermieter liegen und solche in denen sie beim Mieter liegen.

Mit dieser Argumentation wurde u.a. die Auffassung vertreten, dass die Durchführung von übertragenen Schönheitsreparaturen eine Hauptleistungspflicht sei.
Gestützt auf diese Überlegung wurde vielerseits die Auffassung vertreten, dass dann – bei Wegfall eines Teils der Hauptleistungspflicht des Mieters – die Wohnung eben im „anderen Markt“ anzusiedeln sei, der naturgemäß eine höhere Miete vorsieht (da der Mieter nicht bestimmte Renovierungsleistungen erbringen würde).
Dieser – in sich konsequenter Auffassung – hat der BGH sich nicht angeschlossen.
Damit wird die vertraglich Ausgestaltung der Schönheitsreparaturenklauseln immer wichtiger. Fehler, die an dieser Stelle gemacht werden, können für den Vermieter an dieser Stelle nicht mehr korrigiert werden. Umgekehrt sind die Rechte des Mieters, der mit nach Auffassung des Gerichts unzulässigen Formulierungen konfrontiert wurde, nochmals gestärkt worden.
Wir empfehlen daher für beide Seiten eine Prüfung und Beratung bezogen auf den jeweiligen Einzelfall und die konkreten Formulierungen.

Hierfür stehen Ihnen RA Ulrich Scherer und RA Peter Ewald gerne zur Verfügung.
 
Verfasser: Rechtsanwalt Peter Ewald
RA Peter Ewald ist Partner der Kanzlei E²S² Rechtsanwälte und Fachanwälte Ewald . Scherer . Geyer-Stadie . Böhm, Maistr. 12, 80337 München