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BGH kippt Verjährungsverschärfung in ABG-Klauseln von Wohnraummietverträgen

In einer Entscheidung vom 08.11.2017 (Az. VIII ZR 13/17) hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass in Wohnungs-Mietverträgen die vom Vermieter vorgegebene Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten zu Lasten der Mieter nicht wirksam ist. Werden dennoch solche Klauseln verwendet, sind sie nicht gültig.

Die 6-Monatsfrist in § 548 BGB soll die Mietvertragsparteien zwingen, alle Ansprüche, die im weiteren Sinne mit dem Zustand der Wohnung zusammen hängen, sehr schnell nach Auszug oder Mietvertragsende, eben binnen 6 Monaten, vor Gericht zu bringen. Klauseln, die dem Vermieter hierzu mehr Zeit einräumen sollen, sind nach der BGH-Entscheidung unangemessen und damit nach dem im BGB verankerten Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.

 

Freistaat Bayern und Landeshauptstadt München verschärfen das Zweckenfremdungsrecht

In Bayern ist am 01.07.2017 das verschärfte Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) in Kraft getreten. Die Landeshauptstadt München hat daraufhin auch Ihre Satzung  über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) mit Wirkung vom 15.12.2017 angepasst und verschärft.

Andere Kommunen in Bayern, außer der Landeshauptstadt München, haben von der Möglichkeit, eine Zweckentfremdungsatzung zu erlassen, soweit ersichtlich keinen Gebrauch gemacht.

Baurechtliche genehmigter Wohnraum darf somit in München, mit ganz wenigen Ausnahmen,  nicht zu anderen Zwecken genutzt oder vermietet werden, als zu Wohnzwecken.

Die Stadt München möchte damit verhindern, dass der ohnehin knappe Wohnraum in München zu mehr doer weniger gewerblichen Zwecken genutzt und oder vermietet wird. Angesichts lukrativer Einnahmemöglichkeiten droht dies vor allem durch die nicht nur vorübergehende, sondern planmäßige, letzlich ganzjährige Überlassung von Privatwohnraum an Touristen, Medizintouristen, Oktoberfestbesucher, Fussballfans und sonstige Gäste in der Landeshauptstadt München.

Aus diesem Grund hat die Stadt München auch ihr Personal aufgestockt und besondere Abteilungen gegründet. Die Internetportale werden mit Blick auf potentielle auf Zweckentfremdungsverstöße gecheckt und das Kontrollnetz wird verdichtet.

Abschrecken sollen u.a. auch die erhöhte Bußgeldandrohung. Seit Ende 2017  können pro Wohnung Bußgelder bis zu einer Höhe von 500.00,– verhängt werden.

Unter anderem setzt die Landeshautpsadt München auch auf die Mithilfe der Bevölkerung, die aufgerufen wurde, Zweckentfremdungsverstöße auch anonym bei der zuständigen Behörde melden zu können.

 

Bundestag erlässt ein Gesetz zur Förderung des Carsharing

Gesetz zur Bevorrechtigung des Carsharing (Carsharinggesetz – CsgG) lautet der genaue Wortlaut der am 13.07.2017 in Kraft getretenen neuen gesetzlichen Regelungen, die Umweltbewussste, Parksuchmüde und Werkstattmuffel freuen dürfte. Der Bundestag hat den Weg geebnet, um Anbietern und Nutzern von Carsharing-Fahrzeugen exklusiven Parkraum auf öffentlichen Straßen zur Verfügung zu stellen. Parkplätze können so für die Fahrzeuge reserviert werden, die von einer Vielzahl von Nutzern nur bei Bedarf gebucht werden und so durch eine erhöhte Auslastung effektiver genutzt werden. Untersuchungen haben darüber hinaus gezeigt, dass die Carsahring-Nutzung den eigenen PKW teilweise überflüssig macht und im Ergbnis die Zahl der PKW pro Haushalt sinkt. Das entlastet die Umwelt und schafft Park- oder Freiraum in den Innenstädten. Für die Nutzer liegen die Vorteile auf der Hand: meist große Auswahl aus einer modernen und umweltfreundlichen Fahrzeugflotte, kein Waschen, Reparieren, Reifen wechseln, kein TÜV-Termin und in Zukunft, wie es aussieht, privilegiertes Parken.

Die Umsetzung des Gesetzes wird noch etwas dauern, auch wegen der langwierigen Regierungsbildung. Da der Bund nur teilweise die Gesetzgebungskompetenz für die Ausweisung von resrvierten Stellplätzen hat, bleibt für die Bundesländer und die Kommunen noch selbst Gestaltungspielraum, aber auch viel Detailarbeit.

In München liegt dem  Stadtrat schon ein Antrag vor, wonach mindestens 5.000 Carsharing-Stellplätze ausgeweisen werden sollen. Das neue Gesetz zeitigt also trotz Koalitionsmarathon in Berlin  doch schon Wirkungen, jedenfalls in München.

 

LG Berlin: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug und gleichzeitige hilfsweise ordentliche Kündigung: wirksam ?

Das Landgericht Berlin hat im Oktober 2017 (Az: 66 S 90/17) die Diskussion um die Frage des Verhältnisses von fristloser zu ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzuges neu befeuert.Mit einer ebenso originellen wie rechtlich interessanten Positionierung stellt es sich gegen die herrschende Rechtsprechung, wonach bei Zahlungsverzugs des Mieters das Mietverhältnis in jedem Fall endet, wenn der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung und hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausspricht. [weiterlesen …]

 

Außerordentliche Kündigung auch bei älteren Mietrückständen möglich

Der BGH hat eine seit längerer Zeit streitig geführte Diskussion darüber beendet, ob ein Zuwarten des Vermieters mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung bei Mietrückständen dazu führt, dass das Kündigungsrecht untergeht. [weiterlesen …]

Fristlose Kündigung der Wohnung trotz Insolvenzverfahren wegen Rückstand Mietzahlung!

Ein Vermieter kann eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auch im Falle des eröffneten (oder bereits aufgehobenen) Insolvenzverfahrens auf Mietrückstände stützen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. [weiterlesen …]


Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 18.03.2015 die bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Zustand der Räumlichkeiten bei Übergabe an den Mieter für die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht zwingend von Bedeutung ist. [weiterlesen …]


Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Schon lange existiert eine Diskussion um die sog. Quotenabgeltungsklauseln „oder Quotenklausel“.
Hintergrund ist folgender:

Der Vermieter verpflichtet den Mieter (was zulässig ist), die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Hierbei wird theoretisch angenommen – selbst wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag aufgenommen wird – dass solche Arbeiten in regelmäßigen Abständen ausgeführt werden.
Tatsächlich wird in den meisten Fällen vom Mieter erwartet, dass er bei Auszug die Wohnung in renoviertem Zustand zurückgibt. Da dies aber nicht verlangt werden kann (unzulässige „Endrenovierungsklausel“), bleibt es bei der Verpflichtung, dass Schönheitsreparaturen in der Regel in bestimmten Fristen durchgeführt werden müssen.
Oft sind solche Fristen, in denen die Renovierung zu erfolgen hat, im Mietvertrag aufgenommen. Gebräuchlich (aber wahrscheinlich zu kurz) sind immer noch in den Mietverträgen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren. [weiterlesen …]